Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

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Ante la dificultad de acceso a una vivienda, la subida de precios de alquileres, la escasez de viviendas en régimen de alquiler social esta norma (Real Decret-Ley 7/2019) pretende encauzar y facilitar a las personas y familias en situaciones con dificultades económicas y sociales el acceso de una vivienda digna tal como establece el artículo 47 de la CE.

Enunciamos las propuestas más relevantes en la regulación del régimen del mercado del alquiler:

Modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos

  • Duración de los contratos mínimos de 5 o 7 años  

Se recuperan los plazos establecidos antes de la modificación del plazo de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Se establece cinco años el periodo de prórroga obligatoria, cuando el arrendador sea una persona física salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica (empresas propietarias de viviendas), supuesto en que se fija un plazo de siete años.

En cuanto a la prórroga tácita, se establece que llegada la fecha de vencimiento del contrato, si no existe comunicación de alguna de las partes se prorrogará el contrato durante tres años más, “con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013”.

  • Limitación de fianzas a tres meses

Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza (de un mes) que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración. En total son tres meses como máximo.

  • Arrendamiento de vivienda turística

A partir de ahora, éstas deberán ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación. Y se introduce un apartado nuevo 12 del articulo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal

En relación con las comunidades de propietarios pueden rechazar o admitir mediante un acuerdo que sea aprobado por, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y además poseen la potestad de imponer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda. 

  • Régimen fiscal y tributario

Esta norma modifica   la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en relación con   el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Artículo 60 y siguientes.

Se prohíbe repercutir al arrendatario en viviendas de régimen de alquiler social este impuesto. Asimismo, se abre la posibilidad de que los municipios decidan bonificar el IBI en inmuebles de uso residencial que sean objeto de alquiler social o asequible hasta el 95%.

Se dispone un recargo en el IBI a las viviendas desocupadas. Esta regulación viene a desarrollar un recargo que ya estaba establecido en 2002.

Además, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados habrá un nuevo supuesto de exención aplicable a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente.

  • Vivienda social e inversiones de los ayuntamientos

Se prevé que el plan estatal de vivienda proceda a apoyar en exclusiva la vivienda en régimen de arrendamiento social y la renta sea asequible; para ello se incrementará suelo público con este fin a través de colaboración público-privada; y se amplía el ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para que los ayuntamientos puedan invertir en vivienda sin incumplir la regla de gasto. 

  • Comunidades de propietarios

Además de la necesidad de una mayoría de tres quintos para aprobar viviendas turísticas, otras modificaciones de la ley de Propiedad Horizontal que van a afectar a las comunidades de vecinos son el incremento hasta el 10% del último presupuesto ordinario de la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios. Se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de obras obligatorias de accesibilidad.

Las obras de accesibilidad serán obligatorias cuando la administración pública pague el 75% y el 25% se sufrague por todos los propietarios.

  • Tanteo y retracto 

Se establece el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) por administraciones públicas en caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos.

  • Subrogación en caso de fallecimiento de inquilino

Se garantiza la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables (menores, discapacitados, mayores de 65 años). 

  • Limitación de las subidas interanuales al IPC

. De este modo, solo se podrá elevar el precio lo que haya variado el IPC de un año a otro, protegiendo al inquilino y evitando subidas arbitrarias dentro del mismo contrato. 

  • Desahucios

Se modifican al apartado 1 del artículo 249 y los apartados 3y 4 del artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. A partir de ahora los juzgados tendrán que valorar la vulnerabilidad de los afectados y comunicar a los servicios sociales los procesos de desahucio si la aprecian. En el anterior texto, el demandado podía informar a estos servicios y estos, en caso de advertir vulnerabilidad, trasladarlo al juzgado al juzgado. La realidad es que es frecuente que las familias vulnerables que se enfrentan a un desahucio ni siquiera sepan que existe esta posibilidad.

Además, en el primer decreto el aplazamiento de los desahucios en caso de vulnerabilidad era de un mes para dueños personas físicas y dos para las jurídicas: ahora se amplía a tres meses con las personas jurídicas. 

Se acaba con los desahucios abiertos, es decir, aquellos que se producen sin fecha ni hora y en los que la Policía puede llegar en cualquier momento, a los que el anterior decreto no hacía referencia alguna. 

  • Índices de precios

En el segundo decreto se dispone la creación del índice estatal de referencia de precios en un plazo de ocho meses para mayor conocimiento. Con datos de la Agencia Tributaria, el catastro, el registro de la propiedad, el registro de fianzas y otras fuentes se ofrecerá anualmente los valores medios de renta mensual en euros por metro cuadrado de vivienda por barrios, municipios, provincias, comunidades autónomas. Las comunidades autónomas podrán establecer sus propios índices de referencia a efectos de diseñar sus políticas y programas públicos de vivienda. Esto no implica que vayan a poder limitar los precios, que es lo que reclamaba Unidos Podemos a través de una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino tan solo tener una estadística fiable.

Estos índices estatales podrán ser utilizados como base por las comunidades autónomas y ayuntamientos para los suyos propios. En Catalunya y Comunidad Valenciana ya existen estos índices, y Euskadi está elaborándolos. 

En ningún caso habilitan para establecer sistemas de regulación de los precios de alquiler, han insistido fuentes de Fomento, que alegan que la medida sería inconstitucional por afectar al derecho fundamental a la propiedad en caso de incluirse en un decreto. Según afirma Fomento, esta limitación sí podría ir en una ley, pero esto ya tendría que ocurrir en otra legislatura. Lo que las comunidades pueden hacer si lo desean, como hasta ahora, es usar la información de los índices para hacer política fiscal según los márgenes que ya marca la ley.

  • Costes de formalización y gestión del contrato 

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán siempre a cargo del arrendador cuando sea persona jurídica (empresa). 

  • Eficacia del contrato frente a terceros 

Los contratos de arrendamiento con plazos de duración de cinco y siete años, deberán ser respetados por terceros, aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad. No es necesaria su inscripción el  Registro de la Propiedad.

  • Plazo de preaviso de no renovación de contrato  

El plazo de preaviso para denunciar la renovación del contrato será de cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario

  • Recuperación del piso por necesidad del arrendador 

Con el nuevo decreto, siempre según el borrador del acuerdo, las causas de de necesidad que deban alegar los propietarios para recuperar la vivienda antes del plazo mínimo deberán constar en el contrato, y especificarse cuál de ellas es la que se produce en el momento de la comunicación.