La futura Ley Hipotecaria y sus incidencias en los consumidores

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De Luis Javier Modino Martínez, CC BY 2.0, Enlace

Se espera que la nueva Ley Hipotecaria, aprobada por el Gobierno en 2017, entre en vigor dentro de los próximos tres meses

La desastrosa política financiera de las entidades bancarias en la concesión de préstamos hipotecarios, la sobrevaloración de las tasaciones, la imposición de clásulas abusivas dio lugar a una corrección ética y jurídica por parte de los juzgados y el Tribunal supremo y el Tribunal de Justicia de la UE, para confirmar de forma  clara que el sector hipotecario había devenido totalmente perverso y disfuncional.

Los poderes públicos es decir las Administraciones Públicas brillaron por su ausencia y se olvidaron del mandato de la CE, supervisar, vigilar y controlar el mercado hipotecario y financiero.

Desde el TJUE y la UE se indicó un camino hacia el equilibrio, transparente y de justicia en la actuación de las entidades bancarias de cómo deben comportarse. Todo ello ha supuesto que el Gobierno se dispuso a elaborar una nueva Ley Hipotecaria en un marco de respeto a los derechos y garantías del consumidorComo consecuencia de estos antecedentes un proyecto de ley de este sector tan esencial para la vida de los consumidores fuese aprobado en 2017, en el presente se halla en sede  parlamentaria, a la espera de ser aprobada y publicada en el  BOE en breve plazo.

Exponemos a  continuación las principales novedades de la futura nueva Ley Hipotecaria:

  • Más garantías al consumidor de protección al iniciar un proceso de desahucio

Actualmente  para activar el vencimiento anticipado, como requisito  previo a todo proceso de desahucio, bastaba con que hubiésemos dejado de pagar tres cuotas mensuales. A partir de la nueva ley, será preciso que nuestro impagado durante la primera mitad de vida de la hipoteca alcance el 2% de la deuda total, y en el resto de vida tiene que subir hasta el 4% para que nos puedan desahuciar.

  • Se podrá cambiar de interés variable a fijo sin pagar comisiones

En efecto, a partir del tercer año de vida de una hipoteca a interés variable, se podrá modificar a un tipo de interés fijo negociado sin que por ello se nos apliquen insólitas cláusulas, comisiones ni penalizaciones.

  • Cancelación anticipada sin recargos

En el supuesto  de que queramos cancelar anticipadamente la hipoteca, no acarreará como hasta el momento actual  que se penaliza con ciertas comisiones, sino que, siempre que sea a partir del quinto año, podremos hacerlo sin ningún tipo de gravamen.

  • Podremos llevarnos la hipoteca a otro banco sin penalizaciones o recargos de comisiones

Así pues, a partir del quinto año de vida de la hipoteca, podremos resolverla sin penalizaciones y llevarla a otro banco que nos dé mejores condiciones. Este hecho es consecuencia del apartado anterior, ya que cuando cambiamos la hipoteca de banco lo que ocurre es que el nuevo banco la resuelve con el anterior cancelándola por anticipado.

  • Habrá un contrato modelo estándar

La nueva ley contempla la creación de un contrato modelo estándar con las cláusulas básicas al que se podrá suscribir mediante el consentimiento del  consumidor y sobre el que el banco deberá exponer un plan claro, sencillo de  los pagos que tendrá que hacer hasta la extinción de la hipoteca.

  • Los notarios revisarán … gratis

Uno de los pilares de la futura normativa es la transparencia y la claridad pedagógica en la información al consumidor sobre las cargas y límites que comporta su hipoteca. A este respecto, para certificar que estamos perfectamente enterados, podremos solicitar el examen gratuito de un notario que dará fe de nuestro pleno conocimiento.

  • Los empleados de las entidades bancarias no cobrarán por hipoteca vendida

Los empleados de las entidades bancarias dedicados por su profesión a la venta de estos productos financieros y bancarios deberán superar una prueba de aptitud para realizar estas funciones, o sea  que tengan conocimiento suficiente de estos productos. Además, no podrán recibir prebendas ni bonificaciones por una mayor venta de hipotecas por parte de la entidad. También se exigirán estudios previos y  detallados de la viabilidad económica del solicitante consumidor para erradicar productos tóxicos o no deseables como las hipotecas subprime o los avales en cadena.

  • Productos vinculados a la concesión del préstamo hipotecario prohibido

En estos últimos años los bancos han obligado al consumidor a suscribir como condición indispensable para la concesión del préstamo hipotecario , como seguros del hogar, del automóvil, de vida, etc vinculados a su organización empresarial .

  • La penalización por retrasos en el pago tendrá límites

Si nos retrasamos en el pago de una mensualidad, la penalización máxima que nos podrán imponer será de un interés adicional de tres veces el interés legal del dinero. Con la antigua ley no se regulaba este aspecto y se daban casos abusivos con penalizaciones a interés del 25% sobre la mensualidad o superior.

  • Podremos cambiar sin penalizaciones la divisa de referencia

Otra ventaja que tendremos con la nueva ley es que si tenemos una hipoteca referenciada en la cotización de los yenes u otra moneda o divisa etc., podremos regresar a los euros, y viceversa, sin mayores problemas y sin ningún tipo de penalizaciones.